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房秘字［2021］01號

關(guān)于宣城市宣州區(qū)城市水生態(tài)體系建設(shè)工程項(xiàng)目（梅溪河綜合整治工程鰲峰段）涉及的預(yù)征收補(bǔ)償評估結(jié)果公示的通知

各位房屋被征收人:

根據(jù)宣州區(qū)人民政府對城市水生態(tài)體系建設(shè)工程項(xiàng)目（梅溪河綜合整治工程鰲峰段）涉及的征收范圍內(nèi)的房屋預(yù)征收相關(guān)決定，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動，并根據(jù)票選結(jié)果對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實(shí)施單位的陪同下分幾次赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u估價(jià)格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

一、估價(jià)目的

用于貨幣補(bǔ)償房屋價(jià)值評估的目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估的目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

二、價(jià)值時點(diǎn)

預(yù)征收價(jià)值時點(diǎn)為 2021年1月20日。

三、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

四、估價(jià)依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及估價(jià)委托書、本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實(shí)地勘查所得資料。

五、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：

1、獨(dú)立、客觀、公正原則；2、合法原則；3、最高最佳使用原則；4、替代原則；5、價(jià)值時點(diǎn)原則。

六、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。” 

七、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。”。

本次估價(jià)范圍內(nèi)的住宅房屋所有權(quán)證書上予以確認(rèn)的房屋用途為套式住宅：周邊地區(qū)已建成的住宅房地產(chǎn)眾多，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動較為頻繁，市場交易案例相對較多，適合選用市場比較法進(jìn)行評估。本次估價(jià)范圍內(nèi)的商業(yè)房屋所有權(quán)證書上予以確認(rèn)的房屋用途為商業(yè)或商住：同區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)具有收益性且收益較為穩(wěn)定，符合收益法運(yùn)用的條件。

（二）估價(jià)方法的定義

比較法，是指將估價(jià)對象與在價(jià)值時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

九、評估結(jié)果匯總?cè)缦拢?/b>