宣城市方家沖及其周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項目涉及
的被征收非住宅房屋補(bǔ)償評估結(jié)果公示的通知
宣城市方家沖周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項目涉及的非住宅房屋被征收人：
根據(jù)宣州區(qū)人民政府2018年7月30日頒布的征收公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機(jī)構(gòu)的活動，并根據(jù)票選結(jié)果于2018年8月15日對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u估價格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對補(bǔ)償價格的估價結(jié)果予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：
一、房屋征收補(bǔ)償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估
不動產(chǎn)征收前需進(jìn)行價格補(bǔ)償評估，既是國際慣例，也是法定程序，國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”
二、估價目的
估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
三、估價時點
估價時點是指估價結(jié)果所對應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點為征收決定公告之日”，故本次估價時點按照規(guī)定應(yīng)確定為2018年7月30日。
四、價值定義
被征收房屋價值（僅指受委托評估的房屋及分房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價值，不含裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等），是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進(jìn)點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
五、公示價格不含被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償金額
住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定”。
裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補(bǔ)償，不在本次評估范圍內(nèi)。
六、估價依據(jù)
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市房屋征收市場化安置暫行辦法的通知（宣政辦〔2015〕9號）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋征收市場化安置暫行辦法（試行）的補(bǔ)充通知（宣政秘辦〔2016〕92號）、關(guān)于印發(fā)宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評估、補(bǔ)償操作指引的通知（宣征管辦〔2018〕10號）等有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實地勘查所得資料。
七、估價原則
房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：
1、獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。獨立原則要求估價機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機(jī)構(gòu)；要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進(jìn)行估價。所謂客觀，是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。
2、合法原則
遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
3、最高最佳使用原則
所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。
4、替代原則
替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
5、估價時點原則
估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時點即是估價時點。
八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定
根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。”
九、估價方法的選擇
（一）本次估價的技術(shù)思路和估價方法
住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，工業(yè)房地產(chǎn)或在沒有其他方法可選時，可采用成本法評估。
1、采用收益法評估商業(yè)房和辦公房價值
商業(yè)房和辦公房為收益性房地產(chǎn)，此類房屋可以在市場上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，可采用收益法估價。
根據(jù)評估對象相關(guān)權(quán)屬資料及房地產(chǎn)市場交易資料，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察的估價對象實物現(xiàn)狀，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動較少，市場交易案例缺乏，而新建商業(yè)房和辦公房與被征收房屋的區(qū)域因素狀況、個別因素狀況和權(quán)益狀況差別較大，修正系數(shù)已經(jīng)超過了國家估價技術(shù)規(guī)范允許的修正范圍，不適合選用市場比較法進(jìn)行評估。
本次委托評估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，也不宜采用假設(shè)開發(fā)法估價。
依據(jù)估價目的、估價對象特點結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。
綜上所述，采用收益法評估商業(yè)房和辦公房價值。
2、采用成本法評估工業(yè)房地產(chǎn)價值
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及宣城市房屋征收管理辦公室、宣城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、宣城市國土資源局、宣城市城鄉(xiāng)規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)（宣征管辦〔2018〕10號）文件《關(guān)于印發(fā)宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評估、補(bǔ)償操作指引的通知》，采用成本法評估工業(yè)房地產(chǎn)價值。
（二）估價方法的定義
收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。
成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。
十、被征收房屋補(bǔ)償評估價格
?。ㄒ唬┥虡I(yè)房評估價格
1、梅溪路沿街商業(yè)房單價：單層商業(yè)房單價28500元/㎡（2層商業(yè)房均價18500元/㎡）；
2、寶城路沿街單層商業(yè)房單價：從建安綜合樓起自東向西遞減，東側(cè)第1間28500元/㎡，從東往西視其位置、平面布局等因素每間依次遞減不少于100元/㎡。寶城路其他商業(yè)房視其具體位置及商業(yè)氛圍、平面布局等因素另行做減價修正，并在分戶報告中詳述。
（二）辦公房評估價格：
1、混合結(jié)構(gòu)辦公房評估單價：7600元/㎡
2、磚木結(jié)構(gòu)辦公房評估單價：7400元/㎡
3、上述價格為權(quán)屬記載國有土地上的房產(chǎn)和土地用途均為辦公房的價格，對不滿足上述條件的，在分戶報告中依據(jù)不同情況修正評估結(jié)果。
（三）工業(yè)房地產(chǎn)價格
1、建筑物價格
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建筑結(jié)構(gòu)
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重置單價（元/㎡）
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成新率
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評估價格（元）
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鋼筋混凝土
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1943
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90%-95%
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＝重置單價×成新率×建筑面積
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1796
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磚混
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1650
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85%-95%
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1431
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磚木
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1358
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80%-90%
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1212
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注：工業(yè)房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層高等差別較大，折舊也不盡相同，在出具分戶評估時將依據(jù)特殊建筑物的具體情況進(jìn)行修正并一一列示其價格。
2、土地價格
（1）宣城市工業(yè)一級出讓土地基準(zhǔn)地價320元/㎡
（2）因各宗地的土地出讓剩余年限、區(qū)域因素、個別因素、容積率、開發(fā)程度均不相同，因此在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上修正得出的結(jié)果也不相同，在分戶報告中予以列示宗地評估價格。
十一、估價人員
專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場進(jìn)行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。
十二、估價結(jié)果公示的目的
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價結(jié)果公示期為七天（2018年10月8日～2018年10月14日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結(jié)果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對補(bǔ)償價格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。
對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細(xì)逐一審核。
估價結(jié)果必須依據(jù)房地產(chǎn)市場客觀情況得出，這與協(xié)議金額可以依法給予獎勵和適當(dāng)補(bǔ)助不同，因為前者不能在法規(guī)政策和市場狀況以外有過多的偏離，而談判則是民事合意，雙方達(dá)成一致意見即可。估價的任務(wù)是站在中立的立場上，客觀揭示估價對象在正常的市場條件下，最可能成交的價格或價值，供征收雙方簽訂協(xié)議時參考，估價結(jié)果只能是依法必須補(bǔ)償?shù)轿坏姆课菁捌湔加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)的價格或價值，估價結(jié)果高于或低于市場價格，征收人或被征收人任何一方提出異議就會被房地產(chǎn)評估專家委員會鑒定結(jié)論推翻。征收雙方對我公司的公示估價結(jié)果審查后，如對我公司的估價結(jié)果有異議，請各位被征收人于2018年10月12日上午（9：30開始）攜帶有關(guān)資料到石板橋居委會會議室，我公司的估價人員屆時將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場解答征收估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價結(jié)果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據(jù)實事求是原則及時糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場咨詢或質(zhì)詢，可在2018年10月14日前通過征收實施單位的工作人員或委托2018年10月12日上午到場的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書面意見。
十三、程序告知
公示期滿后，我公司將對每戶出具正式估價報告。如果屆時對估價結(jié)果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復(fù)核估價，我公司自收到估價復(fù)核申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)；改變估價結(jié)果的重新出具估價報告，維持原估價結(jié)果的，出具書面通知。
征收當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價復(fù)核結(jié)果報告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價格評估專家委員會進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的維持估價結(jié)果，認(rèn)為有問題的，估價機(jī)構(gòu)改正錯誤，重新出具估價報告。
以上為依法維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經(jīng)營理念的中介機(jī)構(gòu)，無損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。被征收人可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。
特此通知
安徽國嘉房地產(chǎn)土地評估有限公司
二0一八年十月八日
皖公安備案
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