關(guān)于宣城市宣州區(qū)江濱路房屋征收補(bǔ)償評估結(jié)果公示的通知
各位房屋被征收人:
宛溪河二期C2地塊及周邊棚戶區(qū)改造項目是政府早就決策要時時的項目，宣州區(qū)人民政府具體負(fù)責(zé)本項目征收的實施單位，依法組織了被征收人投票選擇估價機(jī)構(gòu)的活動，宣州區(qū)房屋征主管部門根據(jù)票選結(jié)果，對我公司下發(fā)了委托評估的函。我公司在征收實施單位工作人員的陪同下已經(jīng)赴現(xiàn)場完成了整體勘察，并經(jīng)反復(fù)仔細(xì)斟酌測算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u估價格。現(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對宛溪河二期C2地塊及周邊棚戶區(qū)改造項目內(nèi)江濱路國有土地上的房屋補(bǔ)償價格估價結(jié)果【含擬用來產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅（期房）價格】予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：
一、估價目的
目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的，按規(guī)定則表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。
二、價值時點(diǎn)
估價的價值時點(diǎn)是指估價結(jié)果所對應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點(diǎn)為征收決定公告之日”，故本次估價的價值時點(diǎn)按照規(guī)定應(yīng)確定為2018年7月30日（即宣州區(qū)人民政府宣區(qū)政秘【2018】156號征收決定公告之日）。
三、價值定義
被征收房屋價值（僅指受委托評估的房屋及分房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價值，不含裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時過渡費(fèi)等），是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
特別提示：為了便于大家比較與監(jiān)督，按規(guī)定我們所評估的房屋單價均為裸房價，即房屋的裝修裝飾價值等留待將來另行補(bǔ)償，不包含在本次評估價格之內(nèi)。
四、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，住建部為何不主張先行評估
被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，建設(shè)部不主張先行評估，一來是裝修裝飾項目大多較瑣碎，估價費(fèi)時費(fèi)力，有盡量不因繁瑣評估程序影響城市建設(shè)進(jìn)程的考慮，但更多的是出于維護(hù)被征收人利益的考慮。房屋室內(nèi)自行裝修裝飾，除自然老化、使用折舊外，還有裝修裝飾不符合流行的審美時尚所帶來的價值貶損，折舊淘汰的速度很快。行規(guī)通常將餐飲、娛樂等行業(yè)的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限定為3年，住宅的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限通常為5～8年，估價時必須按市場的客觀規(guī)律計算折舊，折舊率會很高，而協(xié)商補(bǔ)償金額通常會有較大的彈性，會有一些帶獎勵性質(zhì)的超額補(bǔ)償。因此，住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定”。
正因為第一次評估價格不包含房屋的裝修、裝飾價值，所以估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價師無需一一入室勘察，估價師赴現(xiàn)場勘察的重點(diǎn)集中在區(qū)位、環(huán)境、房屋外觀與功能、周邊各類配套設(shè)施等方面。
五、估價依據(jù)
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件、宣州區(qū)房屋征收主管部門的依法委托以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實地勘查所得資料。
六、估價原則
房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：
1、獨(dú)立、客觀、公正原則。2、合法原則。3、最高最佳使用原則。4、替代原則。5、估價的價值時點(diǎn)原則
七、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定
住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估?！?/span>
八、估價方法的選擇
（一）本次估價的技術(shù)思路和估價方法
住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。
所謂市場比較法，是指將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。
征收（拆遷）估價能夠采用市場比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場比較法，因為其估價結(jié)果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求在距估價時點(diǎn)1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實例的數(shù)量要達(dá)到估價規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素這四項中，每項修正對可比實例成交價格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場比較法的前提條件。
本征收范圍內(nèi)的國有土地上的房屋，主要系證載的臨街商業(yè)或商住房屋。
此類房產(chǎn)，相同區(qū)位類似房地產(chǎn)近期極少有市場成交案例，不適合采用市場比較法估價。
成本法理論上適合所有房地產(chǎn)的估價，但舊城區(qū)內(nèi)國有出讓土地的取得成本，因近年內(nèi)無同一性質(zhì)單純的類似出讓案例可供參考，難以精確計算，而劃撥土地取得成本則更難以準(zhǔn)確界定（且有對劃撥土地難以言說的對補(bǔ)償很不利的省級地方性法規(guī)的制約），故為公平補(bǔ)償起見，本次評估不宜采用成本法估價。
住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定只有對在建工程項目才可以采用假設(shè)開發(fā)法評估。舊城區(qū)毗鄰房產(chǎn)眾多，受城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，本項目實際也是無法采用假設(shè)開發(fā)法估價的。
無論是登記為商業(yè)還是登記為商住的證載臨街房產(chǎn)，如果對外出租均可以獲取收益，屬于標(biāo)準(zhǔn)的收益性物業(yè)，宜采用收益法估價。
（二）估價方法的定義
收益法，是指預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
九、評估結(jié)果公示
（一）臨街門面房補(bǔ)償價格（不含裝潢價格）
1、江濱路沿街1-2層門面房：無論登記為商業(yè)還是登記為商住，考慮辦證的歷史原因，均視同商業(yè)房予以估價:南端臨中山路第一間均價23250元/m2（底層單價為38000元/m2），從南往北每間遞減50元/m2（即每間底層遞減100元/m2），至第十間22800元/m2為止，第十一間其以北的門面房均價均與第十間相同。
如果有業(yè)主堅持要求按照原有的商住登記用途予以補(bǔ)償和安置，則第十間及其以北的，底層單價為37100元/m2，二樓住宅部分為7900元/m2；從第九間到第一間，底層單價每間遞增一百元，第一間為38000元/m2，二樓住宅部分均為7750元/m2.
2、 特別說明：
（1）以上底層門面的單價是指該門面進(jìn)深在10米以內(nèi)，若進(jìn)深超10米需作價格修正調(diào)整。
（2）以上單層門面房價格是按照土地性質(zhì)為國有出讓且最高法定出讓年限為40年的條件而評估出的市場價值。
(二)非成套住宅補(bǔ)償價格
證載或有權(quán)機(jī)構(gòu)認(rèn)定的合法非成套住宅，磚混結(jié)構(gòu)的非評定單價為7750元/m2米，磚木結(jié)構(gòu)的評定單價為7550元/m2。
(三)住宅（期房）產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格
符合住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策的，地點(diǎn)有兩處可任選：
宛溪河二期B4\C2\C3地塊擬就近安置在綠寶嘉園小區(qū)以北、宛溪南路以西區(qū)域，18層的均價7107.78元/m2，28層的均價7183.57平方米，33層的均價7239.09元/平方米。
梅溪河地塊擬在同一拆遷區(qū)域建新房安置，18層的均價7457.78元/m2，28層的均價7533.57平方米，33層的均價7589.09元/平方米。
十、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師陳樹民、陳良清、施燕玲多次赴現(xiàn)場進(jìn)行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師陳樹民、施燕玲具體承擔(dān)本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。
十一、估價結(jié)果公示的目的
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價結(jié)果公示期為七天（2018年8月28日～2018年9月3日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結(jié)果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對補(bǔ)償價格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。
對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細(xì)逐一審核。提請大家注意的是，市場成交價格是包含了裝修價值的（有的還包括空調(diào)、熱水器等的價值），我們的估價結(jié)果是剝離裝修的凈價（裝修等的補(bǔ)償由當(dāng)事人另行協(xié)商）。
估價結(jié)果必須依據(jù)房地產(chǎn)市場客觀情況得出，這與協(xié)議金額可以依法給予獎勵和適當(dāng)補(bǔ)助不同，因為前者不能在法規(guī)政策和市場狀況以外有過多的偏離，而談判則是民事合意，雙方達(dá)成一致意見即可。估價的任務(wù)是站在中立的立場上，客觀揭示估價對象在正常的市場條件下，最可能成交的價格或價值，供征收雙方簽訂協(xié)議時參考，估價結(jié)果只能是依法必須補(bǔ)償?shù)轿坏姆课菁捌湔加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)的價格或價值，估價結(jié)果高于或低于市場價格，征收人或被征收人任何一方提出異議就會被房地產(chǎn)評估專家委員會鑒定結(jié)論推翻。質(zhì)優(yōu)價高，質(zhì)差價低屬正常的商品定價規(guī)律，如果由于估價對象年限較長、位置較偏、或面積偏小、功能缺陷等因必須加價才能回購更新更大更好的房子，總補(bǔ)償款顯得相對不夠，顯然不屬于估價本身的錯誤。類似問題，按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇的生活特殊困難戶，可按照《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》第三十條的規(guī)定辦理。征收雙方對我公司的公示估價結(jié)果審查后，如對我公司的估價結(jié)果有異議，請業(yè)主們于2018年8月31日星期五14：30攜帶有關(guān)資料，到塔影社區(qū)會議室，我公司的估價人員屆時赴現(xiàn)場解答征收估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價結(jié)果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據(jù)實事求是原則及時糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場咨詢或質(zhì)詢，可委托那天到場的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書面意見，也可在公示期內(nèi)通過征收實施單位的工作人員（辦公室在塔影社區(qū)辦公室北邊一層平房）轉(zhuǎn)達(dá)書面意見。
十二、維權(quán)程序告知
公示期滿后，我公司將赴現(xiàn)場對每戶進(jìn)行現(xiàn)場勘察并出具正式估價報告。如果屆時對估價結(jié)果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復(fù)核估價，我公司應(yīng)當(dāng)自收到估價復(fù)核申請之日及時給予答復(fù)；改變估價結(jié)果的重新出具估價報告，維持原估價結(jié)果的，出具書面通知。
征收當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價復(fù)核結(jié)果報告之日起10日內(nèi)，可向宣城市人民政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價格評估專家委員會進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的，維持原估價結(jié)果；認(rèn)為有問題的，估價機(jī)構(gòu)改正錯誤，重新出具估價報告。
以上為國家規(guī)定的維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經(jīng)營理念的中介機(jī)構(gòu)，不敢懷有損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。大家如果真的認(rèn)為本公司的估價結(jié)果背離了宣城的房地產(chǎn)市場價格，違背了房屋征收法規(guī)與政策，可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。
皖公安備案
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