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　　　　梅溪河綜合整治工程項(xiàng)目涉及的被

　　　　征收房屋補(bǔ)償評估結(jié)果公示的通知

梅溪河綜合整治項(xiàng)目涉及的房屋被征收人：

    根據(jù)宣州區(qū)人民政府2019年10月22日頒布的征收公告，梅溪河綜合整治工程項(xiàng)目征收實(shí)施單位組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，宣州區(qū)征管局依據(jù)投票的結(jié)果于2019年10月30日對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司估價(jià)人員在征收實(shí)施單位的陪同下赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u估價(jià)格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果（含擬用來產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房價(jià)格）予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

    一、房屋征收補(bǔ)償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估

國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。”

二、估價(jià)目的

估價(jià)目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的，按規(guī)定則表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果所對應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價(jià)格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日”，故本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)按照規(guī)定應(yīng)確定為2019年10月22日。

四、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等另行補(bǔ)償，不在本次評估范圍內(nèi)。

五、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額不在本次評估范圍

住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定”。評估公示價(jià)格中不含裝修價(jià)值。

六、估價(jià)依據(jù)

　　依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實(shí)地勘查所得資料。

七、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：

1、獨(dú)立、客觀、公正原則

2、合法原則

3、最高最佳使用原則

4、替代原則

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估?！?/span>

九、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時(shí)選用兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

根據(jù)估價(jià)對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析如下：

常用的估價(jià)方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。

所謂市場比較法，是指將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。

征收估價(jià)能夠采用市場比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場比較法，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求在距估價(jià)時(shí)點(diǎn)1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實(shí)例的數(shù)量要達(dá)到估價(jià)規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素這四項(xiàng)中，每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場比較法的前提條件。

根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)沒有足夠的類似房地產(chǎn)成交實(shí)例，故不采用市場比較法估價(jià)。

評估對象可以在市場上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，因此可采用收益法估價(jià)。

依據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象特點(diǎn)結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無其他估價(jià)方法可以選用時(shí)，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。

住建部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定選用假設(shè)開發(fā)法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，實(shí)際上也無法采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

（二）估價(jià)方法的定義

收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、被征收房屋補(bǔ)償評估價(jià)格

    （一）總層數(shù)為3層的營業(yè)房分層單價(jià)

（二）總層數(shù)為2層的商住房分層單價(jià)

（三）總層數(shù)為3層的商住房分層單價(jià)

十一、安置房評估價(jià)格

依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房位于熏化路以西、梅溪路以南的梅溪路棚改項(xiàng)目征收區(qū)域內(nèi)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，確定住宅安置房均價(jià)為8390元/平方米。

十二、估價(jià)人員

　　專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場進(jìn)行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價(jià)工作。估價(jià)師均與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。

　　十三、估價(jià)結(jié)果公示的目的

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)結(jié)果公示期為七天（2019年11月29 日～2019年12月5日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價(jià)結(jié)果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對補(bǔ)償價(jià)格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價(jià)格評估，有的卻高于市場價(jià)格評估等情形），工作有無其他疏漏等。

對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細(xì)逐一審核。征收雙方對我公司的公示估價(jià)結(jié)果審查后，如對我公司的估價(jià)結(jié)果有異議，請各位被征收人于2019年12月3 日上午（9：00開始）攜帶有關(guān)資料到梅溪路鰲峰辦事處會(huì)議室，我公司的估價(jià)人員屆時(shí)將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場解答征收估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價(jià)結(jié)果確有漏項(xiàng)或錯(cuò)誤，我公司將依據(jù)實(shí)事求是原則及時(shí)糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場咨詢，可在2019年12月5日前通過征收實(shí)施單位的工作人員或委托2019年12月3日上午到場的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書面意見。

十四、程序告知

公示期滿后，我公司將對每戶出具正式估價(jià)報(bào)告。如果屆時(shí)對估價(jià)結(jié)果仍有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復(fù)核估價(jià)，我公司自收到估價(jià)復(fù)核申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)；改變估價(jià)結(jié)果的重新出具估價(jià)報(bào)告，維持原估價(jià)結(jié)果的，出具書面通知。

征收當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)復(fù)核結(jié)果報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的維持估價(jià)結(jié)果，認(rèn)為有問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

以上為依法維權(quán)程序，被征收人可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。

特此通知 　　　　

　　　　　　　　　　　　　                  安徽國嘉房地產(chǎn)土地評估有限公司

                              二0一九年十一月二十九日